Metaforen zijn nuttig om een complex vraagstuk zoals de woningmarkt vanuit nieuwe perspectieven te benaderen. Ook helpt een systemische bril om te begrijpen welke onderliggende ‘spelregels’ hebben geleid tot het gedrag dat we zien; een verkeersinfarct.
Deze file, waarin weggebruikers zoeken naar een bestemming die past bij hun woonwensen, is niet vanzelf ontstaan, maar het gevolg van jarenlang beleid. Goedbedoeld beleid, dat averechts uitpakte. We zien starters die niet kunnen invoegen en sociale huurders die vastzitten op een doodlopende weg, waar een hele file ook op wil invoegen. We zien ‘empty nesters’ die best willen invoegen met hun te grote eengezinswoningen, maar alleen als de reis de moeite waard is. Onderweg zien we ook ongelukken en gestrande reizigers; worden zij geholpen door hulpdiensten of moeten weggebruikers dit zelf oplossen?
De perspectieven op oorzaken en oplossingen lopen uiteen. Er zijn simpelweg te weinig woningen gebouwd. Door prijs-inelasticiteit hebben partijen geen prikkel gehad om meer te gaan bouwen. Komt dit door de naweeën van de bankencrisis of invoering van de verhuurdersheffing? Speelt onderregulering van de financiële markt mee of juist overregulering en nodeloos stapelen van bouweisen, wat de bouwkosten opdrijft? Feit is dat de woningmarkt zich niet snel genoeg aanpast aan de veranderende demografie. Terwijl de bevolking groeit door o.a. migratie, leven we langer en zijn we steeds ruimer gaan wonen. Terwijl we vergrijzen is er bezuinigd op collectieve ouderenhuisvesting. Door veranderende samenlevingsvoorkeuren leven we in ons kleine landje op gemiddeld 65m2 per persoon, terwijl Duitsers het met 46m2 en Britten het met 44m2 per persoon moeten doen. We gaan dus met meer auto’s en minder mensen per auto de weg op.
Verruiming van de financiële ruimte door jubeltonnen, hypotheekrenteaftrek of de wet Hillen hebben de snelweg verbreed en brandstof gesubsidieerd. Wat het aantrekkelijker maakte om meer de weg op te gaan, waardoor er juist meer files zijn ontstaan. Een eenzijdige focus op fileknooppunten (denk aan woningen aan de onderkant van de markt) in plaats van integraal op doorstroming te sturen, zal bottlenecks alleen verplaatsen. Het gevolg is dat iedereen blijft vaststaan. Als we doorstroming willen bevorderen kan de spitstrook of carpoolen werken. Kunnen flex-woningen als spitsstrook de files tijdelijk verminderen of leidt dit tot een reboundeffect op langere termijn? En kunnen we carpoolen juist gaan belonen in plaats van afstraffen?
Ironisch is dat de meeste automobilisten zichzelf betere weggebruikers vinden dan gemiddeld. Als woningbezitter is het gemakkelijk om de schuld bij incompetente overheden, winstgedreven beleggers of andere in onze ogen ‘verkeersaso’s’ te leggen. Terwijl we als woningbezitter ook profiteren van het huidige systeem. Het is een prisoners dilemma waarbij het als individu rationeel is om voor je eigen belang te kiezen, maar we hierdoor als samenleving juist verliezen. Als individu ga je sneller als je de vluchtstrook pakt of anderen niet laat invoegen. Maar als collectief houden we elkaar dan muurvast in de file. Als individu is het slim om te profiteren van overwaarde die je aan de samenleving te danken hebt, wil je dat jouw pensioenbelegger een goed rendement maakt en wil je geen woning in je achtertuin. Maar als samenleving willen we wonen juist betaalbaar houden voor de verpleegkundige van je moeder, de leraar van je zoon, jouw personeel. Misschien ligt een oplossing daarom wel in het bij elkaar brengen van belangen, het meer laten samenvallen van kosten en baten. Een voorbeeld is:
Philips, dat vorige eeuw als bedrijf werknemers naar Eindhoven wilde trekken en daarom ook investeerde in huisvesting en voorzieningen. Toen de arbeidsmarkt ruimer en flexibeler werd, en rendement voor de verre aandeelhouder en lokaal rendement niet meer samen opgingen, verdween deze prikkel.
Het meer samenbrengen van belangen vereist wellicht een machtsherverdeling waarvoor politieke moed nodig is. Vergelijkbaar met rekeningrijden, wordt grondbelasting omarmd door economen, maar verguisd door politici. Terwijl het de kloof tussen kopers en huurders juist kan verkleinen. Het stimuleert zowel betere benutting van woonoppervlak (betalen naar gebruik) en de bouw van meer woningen. Als daarentegen arbeid minder belast wordt en de opbrengsten (deels) terugvloeien in voorzieningen in het gebied, profiteert de gemeenschap. Zo verschuiven we belasting van arbeid naar vermogen (waardestijging grond) en profiteren we als samenleving meer van de waarde die we ook samen gecreëerd hebben. Bewoners die geen woning in hun achtertuin willen, veranderen wellicht van mening als zij ook betere voorzieningen krijgen. Misschien moeten we voor meer huizen juist meer heilige huisjes slopen. In een prisoners dilemma ligt de collectieve winst hoger dan de som van individuele winsten. Als we meer prioriteit leggen bij het collectieve belang in plaats van alleen het belang van onze achterban of doelgroep, kunnen we de collectieve winst juist vergroten.
Deze blog stipt slechts wat zaken aan. Metaforen passen nooit perfect, maar zijn wel bruikbaar als bril. Voel je vrij om nog even verder te associëren op de filevergelijking. En probeer eens vaker voorbij de ‘file’ te kijken naar de onderliggende gedrags- en verkeersregels en weginrichting die de file hebben veroorzaakt. Waar heb je wél invloed op? Hoe kan je als collectief of coalitie je invloed op de verkeersregels en inrichting vergroten, met als gevolg grotere collectieve winst?
Meer weten?
Mark Vavier
m.vavier@next2company.com
